立退・退去問題に効果的な一級建築士の意見書〜貸主が借主を退去させたい時・具体的で論理的な書面〜｜東京の建築設計 | オリジナルなアイデアと豊富な経験による高い技術力でこだわりの建築をつくります

古い建築は、さまざまな部分と共に構造・設備なども老朽化してゆきます。

構造が老朽化すると「地震に対する安全性」が、著しく低下して危険です。

また、設備機器・配管などの老朽化も大きな問題です。

設備機器・配管の改修工事は、意外とコストがかかりますが、築20年を超えてくると改修工事を検討した方が良いでしょう。

リノベーションは意外と手間と費用がかかるので、「新築よりもコストがかかる」ことがあります。

価値ある建物を残す視点では、「新築よりもコストがかかる」のもやむを得ない面があります。

一方で、不動産業界の考え方としては、「リノベーションが新築よりもコストがかかるならば、新築」です。

新築の方が不動産価値が高く、賃料回収等の採算性もよくなります。

そのため、不動産業界としては「建築を解体、新築するためにテナントに退去いただきたい」ということがあります。

事務所・オフィスの場合は、「移転すること」に対しては「テナント側にそれほど問題がない」です。

ところが、店舗の場合は「移転すること」は「地域のブランド・客」を失うことに繋がりかねません。

「移転した結果、すぐ近くで再開」できれば良いですが、なかなか適合する条件の不動産が見つからないことも多いです。

そこで、貸主側が「退去して欲しい」と考えても、借主側が「退去したくない」ということが、よく発生します。

ここで、ある程度の金銭による補償が話し合われますが、進まないことがあります。

そして、「貸主側」が「借主に退去してもらう」ために弁護士に相談しました。

弊社に「建築の専門家の目」で、「解決に力を貸して欲しい」という話でした。

「借主」が借りた時期によりますが、借地権がある場合は、なかなか法律的には解決が難しいです。

そこで、いわゆる法律ではなく、「建物の機能」から「退去していただき、新築するべき理由」を構築する方向になりました。

まずは、「建物の構造が脆弱で、非常に危険である」ことを明確に立証し、「リノベーションで構造の脆弱性を改善することはできるが、店舗の機能と不適合する」ことを意見書にまとめました。

これだけでは、よく論じられることなので、裁判には少し弱いと考えました。

そこで、古い建物がもたらす可能性がある「問題点」を具体的に検証しました。

その結果、既存建物が「周辺建物の避難経路に危険を及ぼす可能性」を立証しました。

「古い建物の構造的安全性」の影響は、その建物の住人・関係者に限定されます。

対して「周辺の建物に及ぼす悪影響」は、影響が「その建物の関係者」にとどまらず、広がる可能性があります。

この視点から意見書をまとめ、無事「貸主側が借主側に退去いただく」ことになりました。

立ち退き・退去などのトラブル・紛争の際は、弁護士が考えられる法令以外に、建築基準法などを参照して裁判官を説得することも有効です。

そのためには、経験豊富な一級建築士に相談すると良いと考えます。