Consulting

コンサルティング

建築訴訟に関するコンサルティング・意見書作成はお任せください

建築訴訟において、「図面・見積書などの専門知識を要する書面を見ても、不明な箇所が多い」という声をお聞きします。
「訴訟では、工事費などの金額査定の話になりがちだが、設計・工事が適切であるか、建築関連法規をクリアしているのかが分からない」というお悩みをお持ちの方、弁護士の方々にプロの建築士の立場からお力になります。
個人邸からマンションや公共施設などの設計・監理の豊富な経験と知識をもとに、適切で有意義なコンサルティングをご提供します。
これまでに個人邸やマンションに関する件、規模の大きな再開発に関する件など、50件以上の訴訟コンサルティングの実績が御座います。
Comic

漫画特集【コンサルティング】

建築裁判・不動産訴訟を大きく有利にするコンサルティング

200602SP2次掘削11m

豊富な設計・監理経験をもとに、丁寧で役立つコンサルティング 建築設計・工事監理などに関して、図面や見積書等の書類でご不明な点があるなどとお考えでしたら、ぜひご相談ください。

これまでに大小様々な企業から個人の方まで、建築・不動産に関する訴訟に関するコンサルティングの業務を実施しました。

弁護士と相談しながら、設計図書・工事内容・見積書など専門的知識を要する書面に対して、裁判官の方々にも分かりやすい意見書を作成します。

「偽造証拠」が多数登場する建築裁判〜偽契約書等への具体的対応〜

SFA工事契約書03ma

建築裁判のコンサルティングを始めて、10年ほどが経過しました。

裁判では証拠・書証が大事ですが、建築裁判の証拠・書証の数は膨大になる傾向があります。

例えば、マンションに関する損害賠償訴訟の場合、設計図書・工事請負契約書・見積書・工程表・現場の写真など、多数の書類が証拠となり得ます。

設計図書だけでも、マンションなどでは少なくとも数十枚はあります。

これに加えて、発注書や領収書、あるいは工事中における様々な書類が加わると膨大な書類の数になります。

このように、他の裁判と比較して「証拠や証拠が非常に多い」傾向があるのが建築裁判です。


この時、裁判官の信用が高く、自分側に有利な「証拠・書証」を出すことが大事です。

原告代理人・弁護士が 「その損害賠償額の 根拠は、この工事見積書です!」 と主張することがあります。

この時、見積書など「金額が明記されている書類」は分かりやすいです。

さらに、代理人・弁護士が、 「その損害賠償額の 根拠は、この工事請負契約書です!」 と主張することもあります。

工事請負契約書になると、「特定の二者が契約している」こともあり、裁判官は、 「その証拠は 正しそうですね・・・」 と考え、一気に信用度が増します。


ところが、この工事請負契約書は、多くの場合「真贋性が疑わしい場合が多い」のが現実です。

本物の、正当な工事請負契約書であれば良いですが、金額が水増しされていたり、契約日が不自然であることがあります。

つまり、「偽造の工事請負契約書」が存在するのが現実であり、私たちは多数のそうした「偽契約書」を見てきました。

こうして「裁判のために証拠が偽造される」ことが「正しいこと」あるいは「やって良いこと」であるはずはありません。


ところが、「平然と証拠・書証を偽造する」方々が多いのが、建築裁判です。

裁判で設計図書・見積書・工事請負契約書などが登場した時は、経験豊富な一級建築士にしっかり判断してもらうと良いでしょう。

相手の反論にも即反論できるように、信頼できる一級建築士に常に相談するのが良いと考えます。

「書証・証拠の真贋性・妥当性」は極めて大事であるはずですが、裁判所は「書証・証拠は正しい」と扱う傾向があります。

建築裁判の当事者、代理人の弁護士の方は、早期に経験豊富な一級建築士に相談することを強くお勧めします。

建築裁判を極めて有利にしたコンサルティング例

SFA年間工程表m

建築工事において、必ず工程表を作成します。

これらの工程表には、最も大枠である年間(全体)工程表・月間工程表・週間工程表があります。

最も大枠の工程表は、工事期間が1年以上の場合の建築は年間工程表、1年以下の場合は全体工程表となります。

「工事を管理すること」が、ゼネコン・総合建設業の最も大事な仕事の一つで、工程管理には工程表は必須です。

工事の進行状況に合わせて、工程は多少変化しますが大筋が変わることはありません。

そして、年間工程表は多くの場合「一度作成」されて、あとは月間・週間工程表が随時作成されます。

この「ほとんど訂正されるはずのない」年間(全体)工程表ですが、裁判の現場では状況が異なります。


これまで、建築裁判のコンサルティングをしてきましたが、ある裁判では「何度も訂正された」年間工程表が証拠・書証として相手方から提出されました。

これは明らかに「偽造された可能性が高い」書類です。

相手方の書証を「偽造である」と主張しても、裁判官はなかなか「偽造である」とは認めません。


それでも、相手方への反論において「偽造の可能性を指摘」することは有効です。

私たちは、工程表の全てを詳細にチェックして、数学的に検証して「偽造であること」を強く主張しました。

裁判官は「偽造である」とは認めませんでしたが、相手方の主張が一気に崩れ、当方が極めて有利になりました。


裁判の証拠・書証には、このように「偽造された可能性が高い」書類が提出されることがあります。

工程表・見積書・契約書などが証拠・書証として提出された場合は、早期にご相談ください。

意見書が効果的だった実例:損害賠償の証拠・根拠に対して細かく反論

YDS

建築裁判・訴訟の場合、ほとんど全ての場合において、損害賠償請求が発生します。

原告側は、被告の責任を追求して損害賠償請求をします。

裁判においては、証拠や書面が最も重視される傾向があります。

実際、建築設計や建築工事のことなどが「何も分からない」裁判官が裁判を進行します。

その際に、「損害賠償額の根拠」を提示する必要が原告にはあります。


この「損害賠償額の根拠」として、最も裁判上有効なのは工事契約書や工事見積書です。

それは、具体的な金額が明記されており、社会通念上も有効であると考えられているからです。

この工事見積書は、建築調査報告書などと共に提出されるケースが多いです。


建築設計や工事に関して経験豊富な建築士や、それに類する方ならば「工事見積書を作成」することが可能です。

建築訴訟においては、そのような「損害を是正するための工事見積書」が頻繁に登場します。

ところが、それらの工事見積書には不自然な点が多数あります。

不自然な点が多数ありますが、それらは裁判において、書証・証拠として提出されると有効となります。

書証・証拠に関して、その真偽を査定することがほとんどない裁判において、証拠の信憑性はほとんど議論されません。


この「是正のための工事見積書」は、裁判を見越して「金額を高めに設定する」傾向が強いです。

様々な項目が細かく記載された工事見積書は、いかにも正しいように見受けられます。

工事見積書に関しては、良く分からない裁判官が多いため、それらの工事見積書は「証拠として大きな効果を持つ」ことになります。


裁判では、提出された「書証・証拠の信憑性」が論じられることは少ないです。

そこで、見積書を詳細に精査して、各工事内容や金額などを細かくチェックして問題点を指摘しました。

その結果、被告側の損害額を大幅に減額することにつながりました。

弊社のコンサルティングが有意義であった実例

YDS

訴訟においては、法廷で行われるやりとりの大部分が金額査定となります。

弁護士が書面をもとに話し合いを行いますが、建築に関する専門的な知識を要する書面等は「証拠」としての力を持つことがあります。

場合によっては、裁判官も弁護士も詳細を確認しない(できない)まま「証拠」となることがあります。


私たちは設計図書・工事内容・見積書・工程表・工事写真などの書類査定・現地調査を行います。

そして、設計・工事の問題点や建築関連法規の適合性を厳密にチェックします。

法廷闘争となる設計・工事においては、設計・工事の段階で何らかの法規違反があることが多いです。


自宅の新築工事において、建設業者から多額の追加請求を受け、非常にお困りになった依頼主。

プロセスを丁寧にヒアリングし、業者の建築確認申請図書に大きな建築関係法規の誤認があることに気づきました。

それらを図面・写真に加筆した資料を含む詳細なコンサルティングを行い、裁判官に分かりやすい意見書を作成しました。

その結果、依頼主側が有利となり業者の追加請求金額0で、無事和解成立に至りました。

弊社作成の意見書が有意義であった実例

YDS

「設計・工事・交渉における行き違い」から金銭トラブルとなり、建築訴訟となるケースが多いです。

行き違いには、打ち合せ時における双方の思いのズレなどから始まり、お互いの不信感に繋がってゆきます。

設計・工事の経緯・流れを丁寧にヒアリングし、設計図書・工事写真などから、設計・工事における問題点を洗い出し、過失を実証します。

再開発による立ち退き要求によって、長年の商売の拠点を失う危機に面した依頼主。


立ち退き交渉のプロセスを丁寧にヒアリングし、業者側の建築関係法規違反を見出しました。

その法規違反を建築関連法規制の運用に関する詳細な知識をもとに、設計図書・図面に加筆した資料を含む裁判官に分かりやすい意見書を作成しました。

意見書提出直後から裁判の方向性が大きく変わり、依頼主に非常に有利な条件で和解成立に至りました。

建築裁判で大事な経験豊富な建築士による意見書

YDS

裁判の実態は、一般の方が考える状況とは全く異なります。

実際に法廷に行ってみると比較的シーンとしています。

裁判官が粛々と、「まずは、原告の準備書面で・・・  次に被告の準備書面で・・・」 と「書面に記載されている内容」をベースとして進行します。  法廷で「弁護士たちが論争する」ような「法廷での論争」はほとんどありません。


代わりに「論争する場」は、お互いの書面・準備書面等です。

書類の中で、相手の主張に対する反論を行うのです。

そのため、裁判官は「書面・書証(証拠)を最重視」します。

「書面・書証(証拠)にないことは、考慮しない」とも言えます。

現実として、建築・不動産などの裁判の場合は「裁判官はよく知らない世界」です。

この時、建築・不動産を最もよく知る立場である一級建築士の意見書は大変有効です。

 裁判で最も大事なことの一つは「主張・証拠などのストーリー・流れ」です。


原告・被告のいずれであっても、この「ストーリー・流れ」がしっかりしている方を、「裁判官は、より正しい」と判断します。

建築・不動産の裁判に関わることになった際、よくわかっている一級建築士に意見書を依頼することは、非常に大事です。

貸主が借主を退去させるのに効果的であった意見書

YDS

事務所・オフィスの場合は「移転すること」に対しては「テナント側にそれほど問題がない」です。

ところが、店舗の場合は「移転すること」は「地域のブランド・客」を失うことに繋がりかねません。

「移転した結果、すぐ近くで再開」できれば良いですが、なかなか適合する条件の不動産が見つからないことも多いです。


そこで、貸主側が「退去して欲しい」と考えても、借主側が「退去したくない」ということが、よく発生します。

ここで、ある程度の金銭による補償が話し合われますが、進まないことがあります。

そして、「貸主側」が「借主に退去してもらう」ために弁護士及び 弊社に「建築の専門家の目」で、「解決に力を貸して欲しい」という話でした。


「借主」が借りた時期によりますが、借地権がある場合は、なかなか法律的には解決が難しいです。

そこで、いわゆる法律ではなく、「建物の機能」から「退去していただき、新築するべき理由」を構築する方向になりました。

まずは、「建物の構造が脆弱で、非常に危険である」ことを明確に立証して意見書にまとめました。

これだけでは、よく論じられることなので、裁判には少し弱いと考えました。


そこで、異なる視点を考え、古い建物がもたらす可能性がある「より大きな問題点」を具体的に検証しました。

そして、既存建物が「周辺建物の避難経路に危険を及ぼす可能性」を立証しました。

「古い建物の構造的安全性」の影響は、その建物の住人・関係者に限定されます。

対して「周辺の建物に及ぼす悪影響」は、影響が「その建物の関係者」にとどまらず、広がる可能性があります。

この「大きな視点」から意見書をまとめ、無事「貸主側が借主側に退去いただく」ことになりました。

立ち退き・退去などのトラブル・紛争の際は関連法令以外に、建築に関する具体的視点から裁判官を説得することが大変有効です。

意見書が有意義だった実例:「調査報告書」に効果的に反論

YDS

住宅やマンションなどの施工瑕疵問題では、原告側と被告側があります。

まず、原告側の場合は、具体的に施工瑕疵を調査して、損害賠償金額の根拠を明確にすることが大事です。

施工瑕疵の調査に関しては、様々な調査機関・会社が経験豊富な一級建築士・二級建築士による実地調査と調査報告書を作成しています。

そして、弁護士の方は、その調査報告書を元に訴状や準備書面を作成します。

この時、一点注意点があります。

それは「建築の専門分野で全く分からない」ことが多いと思いますが、中には「弁護士の方々も理解できる」内容もあります。

例えば、「前後関係の日付」や「問題点の有無」などです。

ところが、調査報告書には、時々明確な間違いがあることがあります。

そのような間違いを相手方から指摘を受けると、裁判官の心証が悪くなる可能性があります。


建築士が作成した調査報告書を「鵜呑みにしたいこと」は大事なポイントです。

被告側の場合は、大抵の場合、原告側が非常に細かく対象の建物を調査した調査報告書を提示してきます。

そして、様々な法令違反や施工瑕疵を並び立てて、「改修するためには、この程度の費用がかかる」という工事見積書がセットになっているケースが多いです。

この「工事見積書」が損害額の根拠となります。

書類ベースである裁判において、「損害額の根拠」は最も大事です。

ここで、裁判官が「調査報告書の内容を全て正」と扱う方向になります。


「調査報告書が証拠として提出」されると、その内容を逐一裁判官は検討しません。

というよりも、「建築の専門分野なので、裁判官は分からない」のが現実です。

「理解できない」ために、「経験豊富な建築士が記載した調査報告書は正しい」として証拠となります。

この「様々な施工瑕疵・法令違反」が「正しい」となると、後は「損害賠償額を減額する」方向しか争いようがありません。

そこで、まずは「調査報告書をつぶさに読み解いて、正しいか正しくないか」を正確に判断できる、経験豊富な一級建築士に相談することが最も重要です。

調査報告書には間違いがあることが多々あります。


施工方法や建築関連法規に対して強い指摘をする調査報告書に対して、明確な反論を行うことが大事です。

これまでに、多数の調査報告書に対する反論の意見書を書きましたが、調査報告書には「誤った思い込み」による指摘が数多く見受けられます。

以前、調査報告書を証拠とする原告側が有利であった裁判において、具体的に調査報告書の誤りを指摘し、大きく有利になる有意義な意見書を提出しました。

依頼主と弁護士の方には大変喜んで頂きました。

まずはご相談ください。

建築設計・工事現場のプロセスで不安を感じたとき

FG141023_110m

これまでに様々な建築紛争・建築訴訟に関するコンサルティングを行ってきました。

個人邸から総工事費100億円を超える大規模な建物に至るまで、様々な建築に関するコンサルティング経験がございます。

これまでに、大小様々な建築トラブルを見てきて、感じることがあります。

それは、建主や発注者が「これは少しおかしいな」と感じた結果、実際に「問題があった」ことが多いことです。

つまり「建主・発注者の直感は正しいことが多い」のが現実です。


「懇切丁寧な説明を心がける」ことは設計者、施工者としては「当然のこと」です。

ところが、世の中には「契約をしたら、工事をすればよい」と考えているとしか思えない施工者(まれに設計者)がいます。

このような施工者にあたった建主は工事の着工前後から、 「果たして、大丈夫なのだろうか・・・」と不安に感じることが多いようです。

ところが、不安を感じても「建築のことは分からないから、杞憂なのだろうか・・・」と思い過ごしてしまう方が多いようです。


これまで建築紛争・建築裁判に関わってきた事例では、この「建主の不安」に始まるケースが多いです。

「建築のことは分からない」方でも、何か不安を感じるときは、その不安は「当たっていること」が多いのが現実です。

不安に感じたことは、遠慮なく設計者や施工者に問いかけましょう。

そして、満足いく回答が得られないときは、早い時点で経験豊富な一級建築士や弁護士と相談することをお勧めします。


弊社では、有料相談を実施しており、ほとんどすべての場合において、この相談において問題点が顕在化します。

ぜひ、ご相談ください。

コンサルティングのプロセス

VF120605_102m

建築訴訟に関して、代理人の弁護士かご依頼主の方から、メールか電話でまずはご相談ください。

対面またはZoom等オンラインで、弊社代表の内野がお話しさせて頂きます。

ご相談いただく際に、資料を拝見し問題点や解決の方向性をお知らせします。

相談費として3万円を頂戴しますが、この相談だけでも裁判の方向性に関して大いにお役に立てると考えております。

意見書作成等の私たちがお力になれる具体的な方法をお話しし、お見積書を提出します。


弁護士とご依頼人の方でご相談頂き、正式に御発注いただけましたら、概ね3週間以内に意見書を提出します。

意見書提出後は弁護士と相談しながら、具体的に加筆修正に応じさせて頂き、押印して納品となります。


建築訴訟・不動産紛争等に詳しい弁護士に心当たりがない場合、弊社が優れた能力を持ち、信頼性が高い弁護士をご紹介します。

弊社と取引のある様々な優れた弁護士の方々が、東京及び関東・近畿・中部・九州など各方面におります。

これらの地域以外のクライアントに対しても、私たちや弁護士が出張して対応出来、日本全国対応可能です。

ぜひ一度ご相談ください。


高額訴訟などの場合、一度の意見書作成ではなく年間契約頂き、弊社が一括してサポートするシステムもご提供致します。

相手方の準備書面や書証・証拠などを毎回検討し、弁護士と共に対面・Zoomにより打ち合わせします。

当方弁護士が作成する準備書面の作成への協力も致します。

裁判官の方針・心証の動きに合わせて、迅速にサポートして行きます。

常に経験豊富な私たちがサポートし、ご依頼主に安心して頂きながら裁判を確実に有利にしてゆきます。

コンサルティング費用に関して

FG141023_110m

意見書一式作成:50万円〜

顧問契約:15万円/月〜(意見書作成等の費用は別途)

相談:3万円〜/回(資料を拝見し、具体的な方針をお伝えします)

全体の方針・戦略作成:50万円〜(続けて下記サポートコースご依頼の場合は、その費用に含みます)


一括サポートコース:意見書作成・出廷・準備書面への協力など全て対応

Aコース:35万円/月〜+ 成功報酬(依頼主が受ける経済的利益の2%〜5%)

Bコース:7万円/月〜  + 成功報酬(依頼主が受ける経済的利益の3%〜10%)

Cコース:着手金(依頼主が受ける経済的利益の1%〜4%)  + 成功報酬(依頼主が受ける経済的利益の2%〜8%)

完全成功報酬:着手金・月額費用等0円 + 依頼主が受ける経済的利益の5%〜15%

遠方への出張費、および外注費は別途とさせて頂きます。

上記は、損害賠償額5,000万円以上の訴訟を対象です。

損害賠償額5,000万円未満の訴訟に関しては、お問合せ下さい。

損害賠償額が4億円を超える高額訴訟に関しては、着手金等、依頼主のご要望に応じますのでお問合せ下さい。


相手方代理人が展開する文章・ストーリーに対して、問題点を具体的に指摘し反論を作成致します。

意見書作成及び代理人・弁護士が作成する準備書面の一部作成・書証(甲乙号証)作成も致します。

裁判は、本訴と反訴(提訴する場合)に対してサポートします。

本訴・反訴以外の訴訟等、対応する訴訟が増える場合は別途とさせて頂きます。

全て消費税は別途とさせて頂きます。


これまでの経験上、訴訟金額5,000万円以上の高額訴訟においては、意見書による業務よりも、弊社が常に依頼主及び代理人・弁護士のサポートをする方が遥かに効果が高いことが判明しています。

上記のサポートコース以外にも、訴訟金額によって様々な報酬体系でお役に立てますので、一度お問合せください。

上記費用は一例であり、訴訟の対象となる金額によって変わります。

依頼主の為に出来るだけお力になりたいと考えておりますので、費用に関しては適宜ご相談下さい。

代表取締役 
内野 吉貴

Instagram

LINE

一級建築士 Yoshitaka Uchino
経歴

1977年 東京生まれ

1996年 私立武蔵高校卒業

2001年 東京大学工学部建築学科卒業

2003年 東京大学大学院工学系研究科修了

2004年 株式会社YDS建築研究所設立

皆様へ

世界で一つだけのこだわりの建築をつくりませんか。
私たちは建主のご意見を伺うヒアリングを最重視して、オリジナルアイデアで設計を進めてゆきます。


個人邸・マンション・幼稚園などの施設など、私たちは数多くの実績が御座います。
自然の光や風が感じられる快適な住まい・事務所・施設など、独自のデザイン・コンセプト・技術に基づいた設計・デザインをつくります。

合理的設計によって適正なコストで、誠実に工事を進める技術力の高い建設会社と共に建築をつくっております。


外部サイトにおいて、様々な情報を発信しております。

ぜひご覧ください。

YDSの全作品 :https://www.ydsaa.net/

新建築未来紀行:https://a-voyage.net/

新教育紀行  :https://www.e-voyage.net/

新歴史紀行  :https://h-voyage.net/

新地球紀行  :https://www.w-voyage.net/