東京の建築設計｜設計・デザインの様々なニーズにお応えします

豊富な設計・監理経験をもとに、丁寧で役立つコンサルティング 建築設計・工事監理などに関して、図面や見積書等の書類でご不明な点があるなどとお考えでしたら、ぜひご相談ください。

これまでに大小様々な企業から個人の方まで、建築・不動産に関する訴訟に関するコンサルティングの業務を実施しました。

弁護士と相談しながら、設計図書・工事内容・見積書など専門的知識を要する書面に対して、裁判官の方々にも分かりやすい意見書を作成します。

訴訟においては、法廷で行われるやりとりの大部分が金額査定となります。

弁護士が書面をもとに話し合いを行いますが、建築に関する専門的な知識を要する書面等は、裁判官も弁護士も詳細を確認できないまま「証拠」としての力を持つことがあります。

設計図書・工事内容・見積書・工程表・工事写真などの書類査定・現地調査などによって、設計・工事の問題点や建築関連法規の適合性を厳密にチェックします。

法廷闘争となる設計・工事においては、設計・工事の段階で何らかの法規違反があることが多いです。

自宅の新築工事において、建設業者から多額の追加請求を受け、非常にお困りになった依頼主。 プロセスを丁寧にヒアリングし、業者の建築確認申請図書に大きな建築関係法規の誤認があることに気づきました。

それらを図面・写真に加筆した資料を含む詳細なコンサルティングを行い、裁判官に分かりやすい意見書を作成しました。

その結果、依頼主側が有利となり業者の追加請求金額0で、無事和解成立に至りました。

「設計・工事・交渉における行き違い」から金銭トラブルとなり、建築訴訟となるケースが多いです。

行き違いには、打ち合せ時における双方の思いのズレなどから始まり、お互いの不信感に繋がってゆきます。

設計・工事の経緯・流れを丁寧にヒアリングし、設計図書・工事写真などから、設計・工事における問題点を洗い出し、過失を実証します。

再開発による立ち退き要求によって、長年の商売の拠点を失う危機に面した依頼主。

立ち退き交渉のプロセスを丁寧にヒアリングし、業者側の建築関係法規違反を見出しました。

その法規違反を建築関連法規制の運用に関する詳細な知識をもとに、設計図書・図面に加筆した資料を含む裁判官に分かりやすい意見書を作成しました。

意見書提出直後から裁判の方向性が大きく変わり、依頼主に非常に有利な条件で和解成立に至りました。

裁判の実態は、一般の方が考える状況とは全く異なります。

実際に法廷に行ってみると比較的シーンとしています。

裁判官が粛々と、「まずは、原告の準備書面で・・・ 　次に被告の準備書面で・・・」 と「書面に記載されている内容」をベースとして進行します。  法廷で「弁護士たちが論争する」ような「法廷での論争」はほとんどありません。

代わりに「論争する場」は、お互いの書面・準備書面等です。

書類の中で、相手の主張に対する反論を行うのです。

そのため、裁判官は「書面・書証（証拠）を最重視」します。

「書面・書証（証拠）にないことは、考慮しない」とも言えます。

現実として、建築・不動産などの裁判の場合は「裁判官はよく知らない世界」です。

この時、建築・不動産を最もよく知る立場である一級建築士の意見書は大変有効です。

 裁判で最も大事なことの一つは「主張・証拠などのストーリー・流れ」です。

原告・被告のいずれであっても、この「ストーリー・流れ」がしっかりしている方を、「裁判官は、より正しい」と判断します。

建築・不動産の裁判に関わることになった際、よくわかっている一級建築士に意見書を依頼することは、非常に大事です。

事務所・オフィスの場合は「移転すること」に対しては「テナント側にそれほど問題がない」です。

ところが、店舗の場合は「移転すること」は「地域のブランド・客」を失うことに繋がりかねません。

「移転した結果、すぐ近くで再開」できれば良いですが、なかなか適合する条件の不動産が見つからないことも多いです。

そこで、貸主側が「退去して欲しい」と考えても、借主側が「退去したくない」ということが、よく発生します。

ここで、ある程度の金銭による補償が話し合われますが、進まないことがあります。

そして、「貸主側」が「借主に退去してもらう」ために弁護士及び 弊社に「建築の専門家の目」で、「解決に力を貸して欲しい」という話でした。

「借主」が借りた時期によりますが、借地権がある場合は、なかなか法律的には解決が難しいです。

そこで、いわゆる法律ではなく、「建物の機能」から「退去していただき、新築するべき理由」を構築する方向になりました。

まずは、「建物の構造が脆弱で、非常に危険である」ことを明確に立証して意見書にまとめました。

これだけでは、よく論じられることなので、裁判には少し弱いと考えました。

そこで、異なる視点を考え、古い建物がもたらす可能性がある「より大きな問題点」を具体的に検証しました。

そして、既存建物が「周辺建物の避難経路に危険を及ぼす可能性」を立証しました。

「古い建物の構造的安全性」の影響は、その建物の住人・関係者に限定されます。

対して「周辺の建物に及ぼす悪影響」は、影響が「その建物の関係者」にとどまらず、広がる可能性があります。

この「大きな視点」から意見書をまとめ、無事「貸主側が借主側に退去いただく」ことになりました。

立ち退き・退去などのトラブル・紛争の際は関連法令以外に、建築に関する具体的視点から裁判官を説得することが大変有効です。

住宅やマンションなどの施工瑕疵問題では、原告側と被告側があります。

まず、原告側の場合は、具体的に施工瑕疵を調査して、損害賠償金額の根拠を明確にすることが大事です。

施工瑕疵の調査に関しては、様々な調査機関・会社が経験豊富な一級建築士・二級建築士による実地調査と調査報告書を作成しています。

そして、弁護士の方は、その調査報告書を元に訴状や準備書面を作成します。

この時、一点注意点があります。

それは「建築の専門分野で全く分からない」ことが多いと思いますが、中には「弁護士の方々も理解できる」内容もあります。

例えば、「前後関係の日付」や「問題点の有無」などです。

ところが、調査報告書には、時々明確な間違いがあることがあります。

そのような間違いを相手方から指摘を受けると、裁判官の心証が悪くなる可能性があります。

建築士が作成した調査報告書を「鵜呑みにしたいこと」は大事なポイントです。

被告側の場合は、大抵の場合、原告側が非常に細かく対象の建物を調査した調査報告書を提示してきます。

そして、様々な法令違反や施工瑕疵を並び立てて、「改修するためには、この程度の費用がかかる」という工事見積書がセットになっているケースが多いです。

この「工事見積書」が損害額の根拠となります。

書類ベースである裁判において、「損害額の根拠」は最も大事です。

ここで、裁判官が「調査報告書の内容を全て正」と扱う方向になります。

「調査報告書が証拠として提出」されると、その内容を逐一裁判官は検討しません。

というよりも、「建築の専門分野なので、裁判官は分からない」のが現実です。

「理解できない」ために、「経験豊富な建築士が記載した調査報告書は正しい」として証拠となります。

この「様々な施工瑕疵・法令違反」が「正しい」となると、後は「損害賠償額を減額する」方向しか争いようがありません。

そこで、まずは「調査報告書をつぶさに読み解いて、正しいか正しくないか」を正確に判断できる、経験豊富な一級建築士に相談することが最も重要です。

調査報告書には間違いがあることが多々あります。

施工方法や建築関連法規に対して強い指摘をする調査報告書に対して、明確な反論を行うことが大事です。

これまでに、多数の調査報告書に対する反論の意見書を書きましたが、調査報告書には「誤った思い込み」による指摘が数多く見受けられます。

以前、調査報告書を証拠とする原告側が有利であった裁判において、具体的に調査報告書の誤りを指摘し、大きく有利になる有意義な意見書を提出しました。

依頼主と弁護士の方には大変喜んで頂きました。

まずはご相談ください。

建築裁判・訴訟の場合、ほとんど全ての場合において、損害賠償請求が発生します。

原告側は、被告の責任を追求して損害賠償請求をします。 裁判においては、証拠や書面が最も重視される傾向があります。

実際、建築設計や建築工事のことなど「何も分からない」裁判官が裁判を進行します。

その際に、「損害賠償額の根拠」を提示する必要が原告にはあります。

この「損害賠償額の根拠」として、最も裁判上有効なのは、工事契約書や工事見積書です。

それは、具体的な金額が明記されており、社会通念上も有効であると考えられているからです。

この工事見積書は、建築調査報告書などと共に提出されるケースが多いです。

建築設計や工事に関して経験豊富な建築士や、それに類する方ならば「工事見積書を作成」することが可能です。

建築訴訟においては、そのような「損害を是正するための工事見積書」が頻繁に登場します。

ところが、それらの工事見積書には不自然な点が多数あります。

不自然な点が多数ありますが、それらは裁判において、書証・証拠として提出されると有効となります。

書証・証拠に関して、その真偽を査定することがほとんどない裁判において、証拠の信憑性はほとんど議論されません。

この「是正のための工事見積書」は、裁判を見越して「金額を高めに設定する」傾向が強いです。

様々な項目が細かく記載された工事見積書は、いかにも正しいように見受けられます。

工事見積書に関しては、良く分からない裁判官が多いため、それらの工事見積書は「証拠として大きな効果を持つ」ことになります。

裁判では、提出された「書証・証拠の信憑性」が論じられることは少ないです。

そこで、見積書を詳細に精査して、各工事内容や金額などを細かくチェックして、問題点を指摘しました。

その結果、被告側の損害額を大幅に減額することにつながりました。

建築訴訟に関して、代理人の弁護士からメールか電話でまずはご相談ください。

対面またはZoom等オンラインで、弊社代表の内野がお話しさせて頂きます。

ご相談いただく際に、資料を拝見し問題点や解決の方向性をお知らせします。

ご相談の際には相談費として3万円を頂戴しますが、この相談だけでも裁判の方向性に関して大いにお役に立てると考えております。

意見書作成等の私たちがお力になれる具体的な方法をお話しし、お見積書を提出します。

弁護士とご依頼人の方でご相談頂き、正式に発注いただけましたら、概ね3週間以内に意見書を提出します。

意見書提出後は弁護士と相談しながら、具体的に加筆修正に応じさせて頂き、押印して納品となります。

また、高額訴訟などの場合、一度の意見書作成ではなく年間契約頂き、弊社が一括してサポートするシステムもご提供致します。

この場合、相手型との準備書面や書証・証拠などを毎回検討し、弁護士と共に対面・Zoomにより打ち合わせします。

常に経験豊富な弊社がサポートし、ご依頼主に安心して頂きながら、裁判を有利にしてゆきます。

意見書一式作成費：50万円〜（消費税別途）

一括サポートシステム：20万円/月〜（意見書等の費用は別途、消費税別途）

相談費：3万円/一回（消費税別途）