建築裁判・トラブル解決に有効な一級建築士の意見書〜意見書が効果的であった実例・貸主が借主を退去させたい時〜｜東京の建築設計 | オリジナルなアイデアと豊富な経験による高い技術力でこだわりの建築をつくります

古い建築は、外観などの見かけだけではなく、構造・設備なども老朽化してゆきます。

構造が老朽化すると「地震に対する安全性」が、著しく低下して危険です。

また、設備機器・配管などの老朽化も大きな問題です。

設備機器・配管の改修工事は、意外とコストがかかりますが、築20年を超えてくると改修工事を検討した方が良いでしょう。

私たちは、個人邸・集合住宅・幼稚園などのリノベーションを行っており、建築を再生させることがあります。

リノベーションは意外と手間と費用がかかるので、「新築よりもコストがかかる」ことがあります。

都市の歴史を紡いでゆく意味では、多少費用がかかってもリノベーションの価値はあると考えます。

価値ある建物を活かす視点では、「新築よりもコストがかかる」場合でもリノベーションは価値があります。

一方で、不動産業界の考え方としては、「リノベーションが新築よりもコストがかかるならば、新築」となります。

新築の方が不動産価値が高く、賃料回収等の採算性もよくなります。

そのため、不動産業界としては「建築を解体、新築するためにテナントに退去いただきたい」ということがあります。

事務所・オフィスの場合は、「移転すること」に対しては「テナント側にそれほど問題がない」です。

ところが、店舗の場合は「移転すること」は「地域のブランド・客」を失うことに繋がりかねません。

「移転した結果、すぐ近くで再開」できれば良いですが、なかなか適合する条件の不動産が見つからないことも多いです。

そこで、貸主側が「退去して欲しい」と考えても、借主側が「退去したくない」ということが、よく発生します。

ここで、ある程度の金銭による補償が話し合われますが、進まないことがあります。

そして、「貸主側」が「借主に退去してもらう」ために弁護士に相談しました。

弊社に「建築の専門家の目」で、「解決に力を貸して欲しい」という話でした。

「借主」が借りた時期によりますが、借地権がある場合は、なかなか法律的には解決が難しいです。

そこで、いわゆる法律ではなく、「建物の機能」から「退去していただき、新築するべき理由」を構築する方向になりました。

まずは、「建物の構造が脆弱で、非常に危険である」ことを明確に立証しました。

そして、「リノベーションで構造の脆弱性を改善することはできるが、店舗の機能と不適合する」ことを意見書にまとめました。

もう一つ、大事なポイントを書きましたが、「論理的に新築すること」を立証することが大事です。

そのためには、早い時期に経験豊富な一級建築士に相談すると良いでしょう。