新築賃貸マンション設計のアイデア 1〜利回りアップのデザイン〜｜東京の建築設計 | オリジナルなアイデアと豊富な経験による高い技術力でこだわりの建築をつくります

蚕糸の森アパートメント

2021年頃から、建築業界では工事費が急に上昇しました。

的に強いインフレが進んでおりますが、日本もインフレ傾向が強くなってきています。

1970年〜80年台の高度成長期に匹敵する消費者物価上昇率となっています。

原油価格、企業・消費者物価（日本政策投資銀行）

デフレ傾向にあった日本ですが、2021年初頭から原油価格が急上昇しました。

それに釣られるように消費者物価・企業物価共に上昇しました。

特に企業物価の急上昇は非常に強く、2021年中盤以降で、前年比150%を超えました。

さらに、その後も上昇を続け、2022年以降は前年比200%を超え、250%近くになっています。

つまり、企業物価としては「前年に100万円だったモノが今年は250万円」ということです。

この影響を建築業界も受け、建築コストは急速に上昇しています。

鉄筋、コンクリート、設備機器や建築工事に付随するすべてのコストが急上昇しました。

石神井公園の集合住宅：工事現場

建築設計の際には、様々な要素を加味しながら進めてゆきます。

建主の要望・スケジュール・法規・デザイン性・コストなどを検討しますが、コストは最重要となります。

「来年4月から

設備機器の卸値が30%ほど上がります。」

弊社にも、設備機器メーカーの方から、大幅なコストアップの連絡が来ております。

設備機器・材料等の10%程度のコストアップでも、建築費に大きな影響が出ます。

それが「30%の卸値のアップ」となると、大変な影響です。

石神井公園の集合住宅：工事現場

どんな建築でも、坪単価などで「およその建築費」をしっかりと把握しながら設計を進めることが大事です。

2020年頃までの「だいたいの坪単価」が、大きく変わりました。

例えば、鉄筋コンクリートの集合住宅では、坪単価が10~20%程度上昇しました。

多くは材料・機器類のコスト上昇がありますが、インフレ傾向に合わせて人件費も高騰しつつあると考えます。

誰しも「コストアップ」は困りますが、最も影響が大きいのは賃貸マンションの建築です。

石神井公園の集合住宅

多くの建主が「銀行から必要資金を借入して、所有する土地に賃貸マンションを建築」します。

私たちは、これまで様々なマンション（集合住宅）を設計・監理させて頂きました。

建築費アップは「賃貸マンション建築」のスキームに重大な影響を与えています。

「利回り」によって、「建築を通して経済活動を行う」とも言える賃貸マンション事業。

分譲マンションもまた、「建築を通して経済活動を行う」面がありますが、賃貸は息が長いモデルです。

大抵は、30〜35年ほどのローンを組んで銀行から借入れます。

建主の持つ「自己資金」にもよりますが、これまでは低金利で工事費も安定していました。

それが、「金利が変動する可能性」が出てきた上に、工事費の大幅な上昇となり、大きな局面変化となりました。

基本的には「利回り=想定賃料/工事費」で考えます。

分母の「工事費」に設計監理費、保険料など様々な経費を含む場合もあります。

利回りがある程度確保されなければ、銀行融資が降りず、事業が進まないのが現実です。

石神井公園の集合住宅：工事現場

合理的設計によって、デザイン性を確保しながらも工事費を抑制することが、まず第一です。

一方で、賃料は「相場」があるため、大きくは上げられないことが多いです。

そこにおいても、「デザインによって人気を出して、賃料を少しアップする」考え方ができます。

先日、弊社が設計したマンションの不動産管理会社の方と話をしました。

「御社が設計したあのマンションは依然高い人気があって、

築10年になりますが、賃料を
少し上げても入り続けています。」

とても嬉しいご報告です。

「5%賃料アップ」出来たら、大きな経済効果があります。

経済面でも大きな貢献ができるように、デザインを工夫し続けてゆきたいと思います。